📊 동부이촌동 리모델링 단지 한눈에
| 단지 | 지금 단계 | 세대수 (기존 → 계획) |
|---|---|---|
| 이촌르엘 구 이촌현대맨숀 | 공사 중 2026.4 일반분양 · 2027.3 입주 예정 | 653 → 750 |
| 강촌 | 사업계획승인 2026.8 용산구 승인 | 1,001 → 1,113 |
| 한가람 | 서울시 심의 2025.5 세부개발계획 조건부 가결 | 2,036 → 2,213 |
| 이촌코오롱 | 건축심의 2026.9 심의 신청 중 보도 | 834 → 959 |
| 이촌우성 | 사업 재검토 조합 해산 결의 보도 | 243 → (272 계획) |
| 한강대우 | 조합 설립 전 재건축 검토 움직임 | 834 → (미정) |
세대수와 일정은 언론 보도·조합 발표를 바탕으로 정리한 참고 자료입니다. 조합 결정과 인허가에 따라 바뀔 수 있으니, 거래 전에는 조합과 용산구청 공고로 다시 확인하세요.
🏗 단지별 자세히
① 이촌르엘 (구 이촌현대맨숀) — 동부이촌동 리모델링 1호
- 1974년 지은 653세대를 골조만 남기고 지하 3층~지상 최고 27층, 9개 동, 750세대로 바꾸는 공사입니다. 시공은 롯데건설(브랜드 「르엘」)입니다.
- 2026년 4월 전용 100~122㎡ 88세대 일반분양을 했고, 분양가상한제가 적용됐습니다. 1순위 평균 경쟁률은 약 135 대 1로 보도됐습니다.
- 입주는 2027년 3월 예정입니다. 동부이촌동에서 리모델링으로 새 아파트가 되는 첫 사례라, 다른 단지들의 분담금·시세 기준점이 됩니다.
② 강촌 — 사업계획승인까지 마친 두 번째 주자
- 1,001세대를 수평·별동 증축해 1,113세대(112세대 증가)로 만드는 계획입니다. 시공사는 현대건설입니다.
- 2021년 조합설립, 2022년 시공사 선정, 2025년 3월 서울시 건축심의 통과를 거쳐 2026년 8월 용산구 사업계획승인을 받았습니다.
- 다음 관문은 권리변동계획(분담금 확정)과 이주입니다. 이주 목표는 2027년으로 알려져 있습니다.
강촌 단지 정보는 강촌아파트.com에서 더 자세히 볼 수 있습니다.
③ 한가람 — 동부이촌동 리모델링 최대 단지
- 1998년 지은 19개 동 2,036세대로, 기존 용적률이 약 358%라 재건축 대신 리모델링을 택했습니다.
- 2025년 5월 서울시 도시·건축공동위원회에서 세부개발계획이 조건부 가결됐습니다. 계획은 지하 6층~지상 27층, 2,213가구, 용적률 약 499%입니다.
- 시공사는 GS건설·현대엔지니어링 컨소시엄입니다(2022년 10월 선정, 2024년 11월 약 1조 원 가계약). 조합은 2026년 사업계획승인, 2027년 본계약·이주를 목표로 밝혀 왔습니다.
- 2024년 일부 소유주가 재건축 전환을 주장했지만, 같은 해 정기총회에서 리모델링 추진 안건이 90%대 찬성으로 가결됐습니다.
한가람 단지 정보는 한가람아파트.com에서 볼 수 있습니다.
④ 이촌코오롱 — 국립중앙박물관 앞, 수직증축 검토 단지
- 1999년 지은 834세대로, 2021년 조합설립 후 2022년 3월 삼성물산을 시공사로 뽑았습니다. 당시 계획은 지하 6층~지상 25층, 10개 동, 959가구였고 단지명으로 「래미안 이스트빌리지」가 제안됐습니다.
- 2022년 1차 안전진단에서 수직증축이 가능한 B등급을 받았습니다. 이후 서울시 사전자문·도시계획심의, 교통영향평가 접수를 거쳐 건축심의 단계에 있습니다.
- 수직증축은 안전성 검토를 두 번 더 거쳐야 해서 일정이 길어질 수 있습니다. 최근 보도에서는 948세대 안도 함께 나옵니다.
⑤ 이촌우성 · ⑥ 한강대우 — 방향을 다시 고르는 단지
- 이촌우성(243세대, 용적률 약 322%): 2022년 조합설립, 2023년 SK에코플랜트를 시공사로 뽑아 272세대 계획을 세웠으나, 이후 조합 해산 결의가 보도되며 리모델링이 멈춘 상태입니다.
- 한강대우(834세대, 용적률 약 355%): 리모델링 추진위원회 단계에서 조합을 세우지 못했고, 인근 단지와 함께 재건축을 검토하자는 움직임도 있습니다.
- 두 단지는 사업 방식이 정해지지 않았기 때문에, 매수 전 현재 추진 주체와 방향을 꼭 확인해야 합니다.
❓ 동부이촌동은 왜 리모델링인가
한가람(약 358%), 강촌(약 339%), 이촌코오롱(약 317%), 이촌우성(약 322%), 한강대우(약 355%)는 모두 기존 용적률이 제3종일반주거지역 상한인 300%를 이미 넘습니다. 다시 지어도 늘릴 면적이 거의 없고, 1990년대 후반에 지어 재건축 연한도 이릅니다.
리모델링은 기존 골조를 살리면서 집을 넓히고 세대수를 최대 15%까지 늘릴 수 있어, 이 단지들에는 현실적인 선택지였습니다. 반대로 재건축 규제가 바뀔 때마다 "재건축이 낫다"는 목소리도 나오므로, 단지별 총회 결과를 계속 지켜봐야 합니다.
📖 리모델링 법 기준 (주택법)
- 리모델링이란 — 건물의 노후화를 막거나 기능을 높이려고 대수선하거나 일부를 증축·개축하는 것입니다(주택법 제2조 제25호).
- 증축할 수 있는 시기 — 사용승인 후 15년이 지난 공동주택입니다.
- 넓힐 수 있는 면적 — 세대 전용면적 85㎡ 미만은 40% 이내, 85㎡ 이상은 30% 이내입니다.
- 늘릴 수 있는 세대수 — 기존 세대수의 15% 이내입니다.
- 수직증축 — 기존 15층 이상은 3개 층, 14층 이하는 2개 층까지입니다. 1차 안전진단 B등급 이상과 전문기관 안전성 검토를 거쳐야 합니다. 수평·별동 증축은 C등급 이상이면 됩니다.
- 조합설립 동의 — 단지 전체: 구분소유자와 의결권 각 3분의 2 이상 + 동별 각 과반수(주택법 제11조 제3항).
- 리모델링 허가 동의 — 단지 전체: 구분소유자와 의결권 각 75% 이상 + 동별 각 50% 이상(주택법 제66조, 시행령).
- 사업계획승인 — 세대수가 30세대 이상 늘어나면 리모델링 허가 대신 사업계획승인을 받습니다.
법령 원문은 국가법령정보센터 주택법에서 확인할 수 있습니다. 법은 개정될 수 있으니 계약 시점의 원문을 기준으로 하세요.
🧭 리모델링 진행 순서
- 추진위원회 · 동의서 모으기 — 조합설립 동의율(3분의 2 + 동별 과반)을 채웁니다.
- 조합설립인가 — 구청이 리모델링주택조합을 인가합니다.
- 시공사 선정 — 총회에서 건설사를 고릅니다.
- 1차 안전진단 — B등급이면 수직증축, C등급이면 수평·별동 증축이 가능합니다.
- 서울시 사전자문 · 도시계획 · 교통 · 건축 심의 — 층수, 세대수, 동 배치가 사실상 이 단계에서 정해집니다.
- 권리변동계획 · 리모델링 결의(75%) — 조합원별 면적과 분담금이 나옵니다.
- 사업계획승인(또는 리모델링 허가) — 구청 승인 후 이주를 준비합니다. 수직증축은 2차 안전성 검토를 받습니다.
- 이주 · 철거 · 착공 — 골조만 남기고 공사합니다. 늘어난 세대는 일반분양합니다.
- 준공 · 입주 — 새 이름의 아파트로 입주합니다.
⚖ 리모델링 vs 재건축 — 무엇이 다른가
| 구분 | 리모델링 | 재건축 |
|---|---|---|
| 근거 법 | 주택법 | 도시 및 주거환경정비법 |
| 공사 방식 | 기존 골조를 살려 넓히고 증축 | 건물을 모두 헐고 새로 지음 |
| 시작 가능 시기 | 준공 15년 이후 (증축형) | 준공 30년 이후가 원칙 |
| 늘릴 수 있는 세대 | 기존의 15% 이내 | 용적률 범위 안에서 결정 |
| 재건축초과이익환수 | 적용되지 않음 | 적용 |
동부이촌동 재건축(한강맨션·왕궁맨션·서빙고신동아 등)은 동부이촌동부동산.com 재건축 안내에서 볼 수 있습니다.
✅ 리모델링 단지, 사고팔기 전 꼭 확인할 5가지
- 사업 단계와 분담금 — 권리변동계획 전이면 분담금이 확정되지 않았습니다. 평형별 예상 분담금을 조합 자료로 확인하세요.
- 이주 시기와 전세 만기 — 이주가 다가온 단지는 전세 계약 기간을 이주 일정에 맞춰야 분쟁이 없습니다.
- 조합원 자격 승계 — 매수하면 조합원 지위가 제대로 넘어오는지, 필요한 서류가 무엇인지 계약 전에 조합에 확인합니다.
- 토지거래허가 · 대출 규제 — 서울 아파트는 토지거래허가구역과 대출 규제가 자주 바뀝니다. 계약일 기준 규제를 먼저 확인해야 합니다.
- 건축물대장 · 등기부 — 면적, 근저당, 위반건축물 여부를 서류로 확인합니다.
헷갈리는 부분은 02-790-3423으로 전화 주시면 단지별로 바로 설명드립니다.
💬 자주 묻는 질문
동부이촌동에서 리모델링이 가장 빠른 단지는?
이촌르엘(구 이촌현대맨숀)입니다. 공사 중이며 2026년 4월 일반분양을 마쳤고 2027년 3월 입주 예정입니다. 그다음은 2026년 8월 사업계획승인을 받은 강촌입니다.
한가람 리모델링은 몇 가구가 되나요?
2025년 5월 서울시 심의안 기준으로 2,036세대가 지하 6층~지상 27층, 2,213가구가 됩니다. 보도에 따라 2,281가구로 나오기도 하므로, 최종 숫자는 사업계획승인 고시로 확인해야 합니다.
리모델링하면 집이 얼마나 넓어지나요?
법으로는 전용 85㎡ 미만은 40% 이내, 85㎡ 이상은 30% 이내까지 넓힐 수 있습니다. 실제 넓어지는 면적은 단지별 설계와 권리변동계획에서 정해집니다.
리모델링 단지도 재건축처럼 초과이익을 환수하나요?
재건축초과이익환수제는 재건축 사업에 적용되는 제도이고, 주택법에 따른 리모델링에는 적용되지 않습니다.
매매·전세 상담은 어디로 하나요?
동부이촌동 23년 경남부동산 대표 공인중개사 강상규(010-6370-2946, 02-790-3423)에게 연락 주세요. 이촌로 290 점보상가 1층에서 2004년부터 한자리에 있습니다.
🤝 동부이촌동 리모델링 상담 — 경남부동산
부동산학 석사 · 동부이촌동 23년 · 가격협상의 달인
2004년부터 이촌동 점보상가 한자리